一财社论：用定价自由缓释楼市风险敞口

来源：第一财经资讯
时间：2023-08-25 20:47:58

房企的流动性纾困直接影响着楼市的风险烈度。

(资料图片)

随着中国最大房企碧桂园陷入流动性危机，对于房企的担心再起。尽管目前采取三箭齐发拓宽房企筹资活动现金流的渠道等举措，但房企流动性压力依然不见改善。人们越发明确，唯有从根本上为房企打开造血功能，激活其经营活动现金流，楼市的风险敞口才能真正得到管控。

伴随房企自由现金流的快速紧缩，不少媒体呼吁给予房企更大自由定价权，让企业通过降价来改善经营活动流动性。毕竟，现实理性警示，房企如果缺乏经营活动现金流支撑，其给金融机构等投资者带来的就是无法确定风险概率分布的不确定性，而令后者望而却步。

当前如何为房价松绑，成为市场关注焦点。珠海成了为房价松绑的一个典型案例，最近的消息是，珠海某楼盘房价出现大幅下降，从2021年最初备案价的每平方米2.68万元，到最新的1.89万元，仅备案价就下降近30%。而实际卖价还可在备案价基础上打八五折。

这其实难能可贵。要知道，现在要为房价松绑并不容易，最直观的阻力来自房价备案制，这一在2009年左右兴起的政策，本意是遏制房价过快上涨。

各地的房价备案制普遍明确，开发商在首次开盘定价时，必须先到物价部门备案，然后才可向房管部门申请预售许可证，备案的价格为该楼盘最高售价。若要调整备案价，各地的规定普遍如下：报备项目有前期备案价格和前期交易均价，再次备案时，以其前网签交易均价和前期最高备案均价之和的算术平均值为基准价（备案价不高于基准价的6%）；若首次备案或无前期网签交易均价，则选取该区域三个在售项目前6个月网签均价为上限等；而且物价部门给一个定价公式，成本+利润+税金+层次差价、朝向差价、环境差价等。

这使得房价更类似于拉姆齐定价（阶梯定价），在楼市单边行情和项目分期开发模式下，开发商普遍借分期开发、分批上市进行饥饿营销，将每一期每一批的上市都作为提高备案价的契机，使房价如同阶梯一样节节上涨。

而此次珠海某楼盘的降价，体现出了现有房价备案制在制度设计上具有类似A股涨跌停板制度的特征，即开发商要调降房价，得先根据规则调降备案价，这种拉长降价期限的做法，表面看确实用时间换取了空间，但随着楼市进入买方市场，这容易带来助跌效应。因为这一机制设计，给了购房者一个预期，即拉长决策时长会获得额外价格回报，并不利于开发商降价促销回笼流动性。

因此，当前必须明白，买方市场下，房企定价的自由度决定楼市风险的敞口烈度。房企能充分基于个体的需求和偏好来自由决定其出售的房价，将意味着楼市具有流动性变现能力，其所释放的经营活动现金流将可有效缓解市场情绪。

因此要有效拓宽楼市的定价和交易自由，需尽快修改房价备案制度，尤其是适度取消物价部门设定的房价基准价的计算公式等。

一方面，房价备案制中对房价的许多约束，是一种定价扭曲，既不会缓解风险又存在助涨杀跌，对其适度修改、完善甚至取消，有助于楼市健康发展。

另一方面，房价是市场交易主体自利博弈的结果，任何组织任何人都无法知晓什么价格是合适的，价格本身是个非常主观的事情，是个体为其居住偏好所愿支付的边际价格所带来的边际满足，个体的偏好是排他性的，没有一个统一的标准，也正因为不同人对同一个房子有不同的偏好和定价，才有交易，有交易才有市场。

事实上，市场流动性黑洞的解决之道，不是遏制房价下降，而是要采取各种措施，护航市场定价自由和交易自由，让市场供需双方基于个体偏好自主定价。

市场价格内含着对相关商品和服务的风险概率分布，及不同主体对相关商品和服务风险概率分布的管控能力，将房价定价权交给市场，带来的不是风险失范，而是楼市深厚的风险消化吸收和缓释管控能力。

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